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塔什干棉农与多哈萨德:陳勁松:“以內容賦能”物業資產

發布: 2019-09-20     文章來源:     查看: 661次

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/陳勁松(深圳世聯行集團股份有限公司董事長)

 

在工作中,我們發現在房價不斷上漲、規模不斷擴張的時候,業主與物業公司的關系其實是比較和諧的,當房價出現下跌的時候,物業相關的參與人,也就是業主、租戶和物管的關系是很微妙的。以寫字樓為例,租金與租戶的經營壓力直接相關,當空置率不斷上升的時候,物業管理費就可能會出現問題。

 

內容賦能物管的發展和未來

 

目前北上廣深的空置率全部超過10%,武漢、重慶的空置率,已經完全到了警戒點。在重慶本地短租公寓的競爭,用慘烈形容一點都不夸張。未來業主、租戶和運營者、管理者之間的矛盾會逐漸顯現,最先反映的就是利潤。不管是第三方,還是業主,或者物管企業,正在悄然的進入中國房地產下半場。中國物業管理會進入一個新的時代。

 

過去的樓宇管理管樓就行了,能源管理、保潔保安、消設備維護等是對物質的管理。現在已經進入到了物業管理的2.0時代,綜合服務打包為企業服務,包括聯合辦公、共享空間、提供前臺、招聘、稅務、班車、工作餐等服務。但是,空置率上升難以解決,事實上物業服務中的基礎服務,包括科技條件更高,降低成本,提高效率,都解決不了空置率的問題。所以我認為進入物業管理的3.0時代應對產業服務,以內容賦能物業,做價值的重構,也就是商務生態的構建。

 

舉個例子,上海恒隆中心是甲級寫字樓,住租率達到90%,這是良好的指標,說明租金定價低了,目前類似的指標在中國一線城市很難找到。恒隆中心如何做到的?精細的物業管理。這棟寫字樓采取產業化運營模式,低區和高區,例如高區,10層以上是一個醫療大健康產業的集群。醫療機構選擇這里,是因為這座寫字樓里配有綜合實驗室、化驗室、配藥中心等,使得醫療的效率大幅度提高,按照產業運營的思路,使得租戶流轉率穩定。當寫字樓聚焦產業運營的時候,運營的概念會發生轉變,租戶不僅看租金,而且看綜合效率。租戶與寫字樓融為一體,寫字樓為了租戶進行了一系列的改造和物業服務。這是一個典型的產業內容賦能物業管理的案例,也是物業價值獲得提升的案例。類似的案例還有上海富邦晶品。世聯接手該項目時,租金為7元,租住率70%;而現在租金大概在11元左右,租住率85%。寫字樓里的健康產業給上班的白領、金領,包括老板,提供了方便。這點極其重要,一定要考慮到商務和周邊環境的關系。因此產業生態是未來關注的重點。

 

圍繞核心城市的產業擴能

 

三大都市圈產業正在重構,從北京、上海、深圳向外移,都市圈產業內部也在重構,物業服務要與樓宇經濟相互配套和相互適應,關注中心城市產業是極其重要的方向。

 

德國人總結的園區規劃的體系中,物業服務和一般的商務服務已經向著產業服務商轉變,逐漸使物業管理公司從一個單純的物業管理、企業服務的角度,轉變為租客服務,變成為租客創造價值的一體化合作伙伴。我認為,唯有如此物業管理公司才能擺脫單純的收費模式。

 

世聯集團正逐漸往運營方面轉移,通過咨詢服務和評估,通過運營與物業服務企業進行有效合作,尤其是產業園、商務綜合體等,世聯咨詢以“專業化服務+聚焦內容資源+整合投資機構延伸業務鏈條,重點鎖定一級市場投融產相關需求,收費側重結果導向,根據企業需求協助企業解決土地問題,合理匹配導入資源、尋找資金,完成投前判斷及投后退出。

 

世聯集團用優質產業內容賦能資產價值,為園區提供以“三規合一”服務為基礎,延展到“產業園招商”、“投融管退”的全鏈條深度服務。鏈接包括產業協會十多個、產業基金十幾家、產業內容提供商、產業園運營商以及產業園招商渠道50余家等全要素資源。

 

本文節選自深圳世聯行集團股份有限公司董事長陳勁松在第十八屆《中國物業管理》雜志年會上的演講