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塔什干棉农vs阿尔萨德直播:公共建筑中央空調系統設計階段物業管理 早期介入工作要點

發布: 2019-05-30     文章來源: 張漢華 李雪峰 居軍卓     查看: 1228次

塔什干棉农对吉阿赫利直播 www.awzwnl.com.cn 公共建筑中央空調系統設計階段物業管理早期介入工作要點

 

公共建筑中央空調系統設計階段,設計人員往往從設計技術角度考慮較多,很少從后續使用和物業管理運行的角度考慮,加上設計規范滯后于新技術應用、創新管理及使用需求,難以避免的設計缺陷往往成為用戶使用不便、物業管理工作開展困難、能耗居高不下的根源。公共建筑大多具有建筑體量大、投資規模大、功能繁雜、設備設施齊全、智能化程度高等特點,其中央空調系統是其重要的設備系統之一,設計考慮得全面與否不僅會帶來使用和管理不便的問題,還將對后期的運行效果、運行成本等產生重大影響。

公共建筑中央空調系統設計階段物業管理的早期介入則可借助物業管理企業的管理經驗和信息資源優勢,以人對建筑及系統使用的“感受”為出發點,綜合考慮該系統的使用需求、管理功能需要及運營成本,與設計所圍繞的工作重心實現互補相比,有效提升物業使用價值、效益。本文結合當前理論研究成果,從使用功能需求、設備選型配置、維護空間、智能控制等方面就公共建筑中央空調系統設計階段物業管理早期介入進行探討,以供借鑒。


1、協助相關方理清使用功能需求

一般公共建筑立項階段其使用方均已明確,但使用方往往缺少空調通風、建筑智能化等相關專業技術人員,往往不能較全面考慮并明確表達其使用需求,對設計定位要求也把握不準,而富有經驗的物業管理相關專業技術人員卻有這方面的優勢,若能邀請物業管理相關專業人員參與前期設計咨詢、方案討論,就能對后期所需使用功能及管理功能考慮得更周全,從而充分理清設計需求,全面深化、補充設計任務書相關內容,以保證日后使用、管理的便利。如采用中央空調的公共建筑中,部分配套用房暖通及控制需特殊處理,值班室等區別于辦公區域需提供24小時空調;醫務室、美發室等需獨立空調系統和送排風系統,保持負壓等。從而不僅要確保使用功能齊全,也力爭了所需配套功能完備,設施的配置滿足日后使用需求和物業管理服務需求。

2、對設施設備選型、參數等進行建議

現代公共建筑不僅有傳統建筑的供電、照明、暖通、給排水,還有目前發展迅速的建筑智能化系統,具有設施設備數量多、系統復雜、管理難度高的特點,前期設施設備的設置、選型和產品選擇直接影響著后期運行服務質量和效益,特別是空調系統是否科學配置,將較大程度上決定管理的難易和運維的耗費。如目前建筑設計標準中大部分計算量為各系統所需峰值的疊加,未針對使用狀況進行科學統籌核減,造成目前公共建筑普遍存在設計、安裝容量過大,投資成本較高的同時,也使后期運行維護成本居高不下。再如離心式制冷主機,設計單位為便于設備配置和出圖,通?;嵐聰低乘璧姆逯燈椒趾笈渲猛恍禿胖評浠槎譴笮〈釓?,忽略了機組在小負荷模式下的低效率運行、易產生喘振,致使?;搗?,系統運行穩定性差、調節困難。由上可見,我們在設計階段的早期介入應重視各系統設計容量的校核、設備及系統配置,及時提出修改建議,為后期節能運行打好基礎。

3、對設備品牌、質量等進行建議

設施設備的選擇建議提出了技術先進、穩定可靠、便于維護等的要求,可協助建設方對空調主要設備廠商及其投用設備運行情況進行考察,對生產企業資質規模、產品技術和質量性能、市場占有率、工程業績、運行穩定性、售后服務及市場價格等情況進行比較,在滿足設計技術參數要求的前提下,綜合考慮相關因素確定配置、品牌范圍,從而既確保設備的產品質量、售后服務等,又可實現技術、性能基本一致基礎上的競爭性采購價格,也為后期物業管理工作中實現良好的設施設備管理提供了可能。

4、對中央空調智能控制系統設備配置、軟件融合進行建議

公共建筑對中央空調智能控制系統的要求越來越高,面對建筑智能化技術更新、產品換代讓人眼花繚亂、目不暇接,而中央空調控制系統的運行效果、維護成本飽受爭議的現狀,前期需求功能的明晰、設計定位的準確顯得尤為重要。設計階段我們建議除著眼于硬件功能的選擇、設備的選型,更要推敲軟件配置的合理性、全面性;在考慮硬件技術的先進與運行可靠的同時,更需要考慮軟件技術的整合。中央空調智能控制系統建議通過軟件技術的整合完善,提升系統功能,減少硬件設備的配置。盡可能在原設備自帶控制系統中采樣并適度集成,從而達到智能控制齊全、配置合理經濟的建設目標,也降低了物業管理運行維護成本。另,還應從后期使用及管理的角度提供計量表具的布置、選型、功能等要求建議,為后期的能耗分析打下良好的硬件基礎。

5、就合理的操作空間、維護所需配套設施提出需求

目前設計過程很少考慮設備的操作空間和配套維護設施,常常因操作空間不足、配套維護設施缺少造成后期運行、維護困難。設計階段物業早期介入人員應總結以往的經驗,加大對此方面的關注力度。如AHU箱體離墻不能太近,以免影響檢修門開閉;吊頂內部分控制水閥、風閥、回風設備、VAVBOX末端等附近需考慮上人孔;新、排風口防蟲網最好可拆洗等。最好還要設計拆卸、更換主要設備的空間、通道,維修、維護較重設備部件所需吊裝配套設施等。與設計相關方進行充分溝通,以解決相關問題,從而大大方便日后物業管理人員的巡檢、操作、應急處理及維修和更新。

6、協助審核設計結果、提出修改建議

在建筑機電設計中,中央空調系統設計主要依照相關建筑設計標準,但實際上建筑設計相關標準并不能面面俱到,設計也就難以避免出現這樣那樣的不足,其中一部分就需要物業管理根據前期積累的管理經驗及時提出修改建議。另外,由于設計人員經驗因素及工作疏忽,設計可能出現一些后期調試運行困難的設計缺陷。如部分大廈外裝飾立面高度常設計超出冷卻塔出風口,冷卻空氣流短路,將對冷卻效果產生嚴重影響;而各設計專業間溝通不徹底,可能出現設計圖中設備位置沖突,電力和暖通專業圖設備不匹配,裝修圖將房間吊頂隔斷無法回風等;甚至出現個別風管截面積計算值偏差較大、蒸汽疏水管材質選擇不當、蒸汽管路安全閥及疏水器均直接開口在室內等問題。大多數問題在施工后再行整改困難,且整改工作量較大,不僅會增加建設成本,對后期運行效能、效果影響也較大,相應更會增大后期物業管理的難度和運行費用的支出。

公共建筑中央空調系統投用后運營業績是否優異,投資、使用等各方反響是否良好,現設計階段物業管理的早期介入是否成功,早期介入是否實現需求功能明晰、設計定位準確、功能布局合理、設備配置科學、智能控制齊全等密切相關,早期介入相關工作若富有成效,則可避免諸多設計缺陷,最大限度地滿足業主、使用方和物業管理的需求,也確保了后期使用方便、運行高效,較好地實現了其經濟和社會目標價值。